OLG Frankfurt, Urt. v. 11.05.2023 – 22 U 19/22; BGH Beschl. v. 15.05.2024 – VII ZR 118/23
Sachverhalt:
Ein Architekt (AN) stellte dem Bauherrn (AG) für seine Tätigkeit als „Bauleiter“ ein Honorar in Höhe von 200.000 € in Rechnung. Er berief sich dabei auf die Grundleistungen der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) gemäß HOAI. Der AG verweigerte die Zahlung mit dem Hinweis, der AN sei ausschließlich als verantwortlicher Bauleiter im Sinne des Bauordnungsrechts beauftragt worden – nicht jedoch mit der Objektüberwachung nach HOAI.
Urteil:
Zu Recht! Die Rolle eines Bauleiters im bauordnungsrechtlichen Sinne ist nicht mit der eines Objektüberwachers nach HOAI gleichzusetzen.
Ein bauordnungsrechtlicher Bauleiter hat die Aufgabe, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften während der Bauausführung sicherzustellen. Er trägt insbesondere die Verantwortung für einen sicheren Bauablauf und das gefahrlose Ineinandergreifen aller Arbeiten.
Demgegenüber umfasst die Objektüberwachung nach Leistungsphase 8 der HOAI die ordentliche Ausführung des Objekts gemäß den zivilrechtlichen Vereinbarungen mit dem AG.
Ein bauordnungsrechtlicher Bauleiter hat die Aufgabe, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften während der Bauausführung sicherzustellen. Er trägt insbesondere die Verantwortung für einen sicheren Bauablauf und das gefahrlose Ineinandergreifen aller Arbeiten.
Demgegenüber umfasst die Objektüberwachung nach Leistungsphase 8 der HOAI die ordentliche Ausführung des Objekts gemäß den zivilrechtlichen Vereinbarungen mit dem AG.
Praxistipp:
Achten Sie bei der Vertragsgestaltung auf eine klare und eindeutige Verwendung der Begrifflichkeiten. Nur so lassen sich Missverständnisse und unberechtigte Erwartungen vermeiden. Wünscht der AG eine intensivere Betreuung der Baustelle über die regulären Leistungen hinaus, kann dies – deutlich abgegrenzt von der Objektüberwachung – als zusätzliche Leistung auf Stundenbasis angeboten werden.